Πόσο κοστίζει μια ανακαινιση.

Το άρθρο αυτό γράφτηκε τον Ιούλιο του 2008, και προσαρμόστηκε στα  καινούργια  οικονομικά και κατασκευαστικά δεδομένα, τον Ιούλιο του 2009.

Η βασική αγωνία για όποιον θέλει να κάνει μια ανακαίνιση σε ένα σπίτι, ειναι το κόστος που μπορει να φτάσει. Την εφετινή χρονιά, μέχρι τέλος Ιουλίου του 2008 , μας έχουν ζητήσει την γνώμη μας, πάνω από 400 ενδιαφερόμενοι.

Τιμές κατασκευής

Εύλογο το ερώτημα, και σεβαστή η επιθυμία να αλλάξουμε τον αέρα και την ενέργεια που διακατέχει το σπίτι μας, πάνω από 15 και 20 χρόνια.

Την ανώτερη τιμή δεν μπορούμε να την λογαριάσουμε, γιατι παίζει ρόλο το κόστος των υλικών που θα χρησιμοποιήσουμε. Μπορούμε όμως να προσδιορίσουμε, με μικρές αποκλίσεις, το κόστος μιας ολικής ανακαίνισης διαμερίσματος, με μέτριες και αξιοπρεπείς τιμές υλικών.

Φωτογραφία 1. Ολική ανακαίνιση (πραγματοποιήθηκε Ιανουάριο του 2007) σε διαμέρισμα 98 τετρ. μ, κατασκευής 1972. Χώρεσε και το τζάκι. Γκρέμισμα τοίχων και ξανακτίσιμο, σύμφωνα με την μελέτη μιας σύγχρονης διαρρύθμισης. Αλλαγή των υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, καινούργια κουφώματα, τσιμεντογωνία για αλφάδιασμα στο σπίτι, θωρακισμένη πόρτα ασφαλείας, κουζίνα 14 μ, ντουλάπες 18 τετρ. μ μπάνιο, ηλιακός θερμοσίφωνας, πλακάκια, παρκέ στις κρεβατοκάμαρες, αλλαγή παλαιών σωμάτων καλοριφερ με πάνελ και ελαιοχρωματισμοί. Κόστος 49.000 ευρώ

Ας υποθέσουμε λοιπόν, ότι θέλουμε να κοστολογήσουμε ένα διαμερισμα των 90 έως 100 τετρ. μέτρων.

α) Ένα καινούργιο διαμέρισμα, αν θα το αγοράζατε από έναν εργολάβο πολυκατοικιών, θα στοίχιζε από 250.000 ευρώ και πάνω . Στην περίπτωση αυτή:

- δεν θα γνωρίζατε την ποιότητα των υλικών και των εργασιών που έχουν γίνει.

- Οι χώροι θα ειναι διαμορφωμένοι για τυποποιημένες και γενικευμένες ανάγκες.

- Από εμπειρία έχουμε να παρατηρήσουμε, ότι ντουλάπες και έπιπλα κουζίνας, τα κάνουνε κατά κανόνα, με πολυ οικονομία στα μέτρα.

β) Ενα καινούργιο διαμέρισμα, αν το κατασκευάζατε μόνοι σας ρίχνοντας έναν επιπλέον όροφο στην μονοκατοικία σας, θα σας στοίχιζε περίπου 140.000 έως 160.000 ευρώ.

γ) Το παρόν άρθρο γράφτηκε τον Ιούλιο του 2008.  Προσαρμόζοντας τις  εφετεινέ ς τιμές  του δεύτερου εξάμηνου  του 2009, ένα διαμέρισμα που πρόκειται να ανακαινιστει ολικά, επιφάνειας 90 με 100 τετρ. μέτρα, θα κυμανθεί ,  ανάμεσα στα 47.000 έως 52.000 ευρώ.  Σε αυτην την ανακαίνιση, παραμένουν μόνο οι εξωτερικοί τοίχοι, κάποιο εσωτερικοί  και η πλάκα της οροφής

Φωτογραφία 2. Ανακαίνιση σε παλιά κατοικία του 1969. Μετατροπή ενός μικρού αποθηκευτικού χώρου, σε προσωπικό χώρο αναγνωστηρίου και ήπιας γυμναστικής. Δημιουργήθηκε πατάρι με μεγάλη χωρητικότητα. Πέρνει φυσικό φως από το σαλόνι. Διακοσμητικές εσοχές με κρυφό φωτισμό, από την πλευρά του σαλονιού.)

Στο ποσό αυτό, περιέχονται:

- Γκρεμισμα τοίχων, ειδων υγιεινής, επίπλων κουζίνας, ντουλαπών, και απομακρυνση μπαζών.

- Κτίσιμο τοίχων στην καινούργια θέση τους, ώστε να διαμορφωθούν οι καινούργιοι χώροι.

- Σοβαντίσματα, σε καινούργιους τοίχους και μερεμέτια.

- Ολική αλλαγή ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων.

- Ολική αλλαγή υδραυλικών εγκαταστάσεων, και αποχετεύσεων εντός του διαμερίσματος.

- Αλλαγή πόρτας εισόδου, με θωρακισμένη πόρτα ασφαλείας.

- Αλλαγή εσωτερικών πορτών.

- Αλλαγή μπαλκονόπορτων και παραθύρων με αλουμινίου βαρέως τύπου, και με σίτες.

- Τοποθέτηση πλακιδίων δαπέδου και μπάνιου

- Κατασκευή επίπλων κουζίνας περίπου 15 τρεχόντων μέτρων.

- Κατασκευή περίπου  22 τετρ. μέτρων ντουλάπας

- Αγορά και τοποθέτηση ειδών υγιεινής

- Τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα

- Τοποθέτηση σε γύψινα οροφής.

- Ελαιοχρωματισμοί εσωτερικά της οικίας

- Δεν αλλάζουν οι σωληνώσεις του καλοριφέρ (υποδαπέδιες), αλλάζουν όμως οι θέσεις των σωμάτων.

Φωτογραφία 3. Η ζωγράφος μας επί το έργον. Μοναδική ανάδειξη ενός “αδύναμου” σημείου παλαιάς κατοικίας χαρίζοντας της, την “ζεστασιά” που της αξίζει. Όσο συμβατικά (και όχι εξεζητημένα) θα διακοσμούσατε μία καινούργια κατοικία, για να γίνει λειτουργική, ξεχωριστή, και χώρος που θα σας ηρεμεί και θα φέρνει σε αρμονία εσας με τους οικείους και το περιβάλλον σας, και πάλι το κόστος θα ειναι περίπου 5 φορές ακριβότερο) στο τέλος του άρθρου σας παραπέμπουμε σε συμπληρωματική αρθρογραφία

Στην παραπάνω τιμή εμπεριέχονται και οι παρακάτω αγορές (εννοείται στις χαμηλές τους τιμές,  αλλά σε αξιοπρεπή ποιότητα , γιατί οι αγορές υλικών έχουν τεράστιες αποκλίσεις):

- πλακάκια

- μπαταρίες

- πόμολα – χερούλια

- Ηλιακός θερμοσίφωνας

- έπιπλο μπάνιου

- Καμπίνα μπάνιου

- Τροφοθήκη στα έπιπλα κουζίνας.

ΠΡΟΣΟΧΗ. Η παραπάνω τιμή, ανταποκρίνεται  όπως είπαμε σε μία αξιοπρεπή ανακαίνιση. Η τιμή αυτή θα αυξηθεί, αν δημιουργήσουμε ένα wc, που προϋποθέτει υδραυλικές εργασίες, τοίχους, πλακάκια, είδη υγιειενής κλπ.

Επίσης θα αυξηθεί, αν  θέλουμε βελτιώσεις, όπως ηλεκτρικά ρολά, ανακλίσεις στα παράθυρα και μπαλκονόπορτες, θερμοδιακοπή κλπ.

Βελτιώσεις κατ επιλογή μπορεί αν γίνουν, για  δορυφορικές κεραίες, μετατροπή ρεύματος σε τριφασικό  και βραδινό, αν θα χρειαστεί τσιμεντογωνία η περλομπετό, αν θα  καλύψουμε το πάτωμα με παρκέ αντί πλακάκι, αν θα βάλουμε παροχές για συναγερμό η ίσως και κάμερες  κλπ.

Οι βελτιώσεις λοιπόν  που πέρνει μια  ανακαίνιση, μπορεί να ειναι πολλές, και ειναι λογικό να αυξήσουν την συνολικά τιμή, όπως άλλωστε θα γινόταν και σε μία καινούργια οικοδομή, ανάλογα με τις απαιτήσεις μας.

Και πάλι όμως το κόστος δεν υπερβαίνει, (σε λογικές πάντα βελτιώσεις) τα 6.000 με 8.000 ευρώ.

Και όλα αυτά με τα υποθετικά μέτρα της ανακαίνισης, που δεν υπερβαίνουν τα  90 μ2  με 100 μ2, ανάλογα την διαμόρφωση του διαμερίσματος.

Στα παραπάνω μέτρα,  ανα  15 μ2 έως 20 μ2 υπολογίζουμε, ένα δωμάτιο παραπάνω,  δηλαδή μια επιβάρυνση περίπου 12 %.

Η επιβάρυνση, απο ότι διαπιστώνετε,  η αντίστοιχα, η  μείωση στα μικρότερα μέτρα, δεν εινα ιδιαίτερα  μεγάλη.

Αυτό οφείλεται, στο ότι  πολλές βασικές εργασίες (όπως π.χ υδραυλικά) δεν επιβαρύνουν την τιμή, ενώ η πλειονότητα τους ( ηλεκτρικά, πλακάκια) επιβαρύνουν  ελάχιστα Π.χ από την στιγμή που θα αλλαχτεί ο  ηλεκτρολογικός  πίνακας, και θα περαστούν  παντού καινούργια καλώδια, απλά θα προσθέσει ο μάστορας τα υλικά και τα μεροκάματα. Το ί διο ισχύει στα πλακάκια, ελαιοχρωματισμούς κλπ

Το πλεονέκτημα με τις ανακαινίσεις, ειναι ότι θα ερωτηθείτε και θα αποφασίσετε, αν θα κάνετε τις βελτιώσεις. Σε μια καινούργια οικοδομή,  για τις βελτιώσεις  που θα μπορούσε  να έχει ένα διαμέρισμα (π.χ ύπαρξη   βοηθητικού wc, συναγερμό, ηλεκτρικά ρολά κλπ)   δεν θα ερωτηθείτε, αλλά αν θα τις είχατε θελήσει, θα τις καταλάβετε στην πορεία.

Και τότε η κοστολόγηση τους θα ειναι πολύ πιο αυξημένη, γιατί θα δημιουργήσετε πολλά μερεμέτια, για να πετύχετε αυτό που θέλετε.

Καλύτερα να τα γνωρίζετε λοιπόν, και ίσως να διαλέξετε μερικά, γιατί θεωρείτε ότι σας διευκολύνουν την ζωή, η να  μην  επιλέξετε κανένα,  αν τα θεωρείτε περιττά.

Εννοείται ότι, όποιος θελήσει να μειώσει το κόστος, γίνεται με την μείωση όχι της ποιότητας των εργασιών,  πράγμα που δεν ειναι σωστό, αλλά και με την απόφαση του να κρατήσει κάποιες από τις ήδη υπάρχουσες κατασκευές που πιθανά να ειχαν βελτιωθεί πρόσφατα,  η θα μπορούν να γίνουν σε δεύτερο επίπεδο, χωρίς να χαλάμε τις κατασκευές που γίνονται σε πρώτο επίπεδο.  (π.χ αλουμίνια, πόρτα ασφαλείας κλπ)

Δυο σημειώσεις +μια οικονομική

Τα κοστολόγια από ότι παρατηρείτε, έχουν σημαντικές διαφορές. Εδώ θα πρέπει να σκεφτειτε σοβαρά τα παρακάτω.
1) Η ολική ανακαίνιση ενός σπιτιού, ισοδυναμεί με καινούργια κατασκευή, με μελέτη για τις δικές σας ανάγκες αποκλειστικά.

2) Αν δεν έχετε σπίτι και πρόκειται να αγοράσετε καινούργιο,  σκεφτείτε, μήπως θα συνέφερε να αγοράσετε ένα παλιό σπίτι σε συμφέρουσα τιμή, και να το ανακαινίσετε. Το μόνο που δεν πρέπει να φοβάστε ειναι η σταθερότητα του κτηρίου, λόγω …παλαιότητας. (βλέπε φωτογραφία 4)

3) Η οικονομική παράμετρος ειναι κάτι που πρέπει να τη δούμε πολύ πιο προσεκτικά, αναλυτικά και παραστατικά, ειδικά αυτές τις εποχές που το 90% από τις αγορές μας γίνονται με τραπεζικά δάνεια.

- Ενα ποσό δανείου 250.000 ευρώ (=περίπου 85.000.000 δραχμές) σε μια εξώφληση 30 ετών μετατρέπεται σε 630.000 ευρώ (= περίπου 213.000.000 δραχμές).

- Ενα ποσό δανείου 150.000 ευρώ (= περίπου 52.000.000 δραχμές) σε μια εξώφληση 30 ετών μετατρέπεται σε 375.000 ευρώ (=περίπου 130.000.000 δραχμές).

- Ενα ποσό δανείου 50.000 ευρώ (= περίπου 17.000.000 δραχμές) σε μια εξώφληση 30 ετών μετατρέπεται σε 125.000 ευρώ (= περίπου 43.000.000 δραχμές).   ( πάτησε  στο   τέλος του  άρθρου,  στο site μας  “διασταση και χωρος” καθώς επίσης και  στο άρθρο “Υλικα. Τιμές και εφαρμογές”

Οι διαφορές ειναι τεράστιες.

Μόνο στην τελευταία περίπτωση δανεισμού, επιτρέπεται σε ένα ζευγάρι, να αρρωστήσει και να θεραπευτεί, να κάνει παιδιά, διακοπές, γιορτές, να ξεκουράζεται και  να μην έχει άγχος και αγωνία για κατάσχεση, να προσαρμόζει και να βελτιώνει την ποιότητα της ζωής του, τα επόμενα 30 χρόνια του.

Στην πρώτη περίπτωση δανεισμού,  απαγορεύονται όλα τα παραπάνω.

Στην δεύτερη περίπτωση, καταφέρνει να κάνει  τα μισά,  (να αντιμετωπίσει π.χ τρέχοντα προβλήματα, αλλά όχι να απολαύσει ήρεμες γιορτές, κοινωνικότητα   και διακοπές, δηλαδή  την ποθούμενη ποιότητα ζωής)

Κόστος για την ποιότητα.

Πόσο αλήθεια θα ανέβαινε η ανακαίνιση ενός διαμερίσματος, για να αποκτήσει κάποιες ποιοτικές παρεμβάσεις, που θα άλλαζαν την ζωή μας; Π.χ μια μπανιέρα υδρομασαζ, η μια κατασκευή στο μπάνιο, κάποιος εξοπλισμός στην κουζίνα, κάποιες κατασκευές και κρυφοί φωτισμοί στο σαλόνι και την κρεββατοκάμαρα, κάποιο  σχέδιο στο πλακάκι που θα μας άρεσε καλλίτερα, αλλά ήταν λίγο ακριβότερο από ότι υπολογίζαμε, κάποια ηχητική εγκατάσταση, κάποιο home cinema, η τέλος πάντων κάποιες διακοσμητικές “γωνιές” που θα ομόρφαιναν την ζωή μας και θα μας έδιναν ώθηση για περνάμε πολύ πιο ευχάριστα και δημιουργικά μέσα στο σπίτι μας; Η απάντηση θα μπορούσε να ήταν, αυτή που σας γράψαμε στην αρχή. “Την ανώτερη τιμή δεν μπορούμε να την λογαριάσουμε, γιατι παίζει ρόλο το κόστος των υλικών που θα χρησιμοποιήσουμε.” και αυτό ειναι η μισή αλήθεια.

Η υπόλοιπη αλήθεια ειναι, ότι το βασικό κόστος μιας ανακαίνισης ειναι οι οικοδομικές εργασίες. Αν αντί για ένα πλακάκι των 20 ευρώ, διαλέξουμε των 30 ευρώ, αν στο σύνολο των ελαιοχρωματισμών κάποιες επιφάνειες τις κάνουμε με τεχνοτροπία, αν τα γύψινα αντί για 8 ευρώ το τρέχον μέτρο, βάλουμε των 12 ευρώ, αν στις ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, βάλουμε και 10 κρυφούς φωτισμούς, αν μία καλή πόρτα ασφαλείας στοιχίζει 1000 ευρώ και εμας μας αρέσει ένα σχέδιο με 1300 ευρώ, αν αντί μια μπανιέρα των 400 ευρώ, βάλουμε με υδρομασάζ των 800 ευρώ, αν κατασκευάσουμε πέντε διακοσμητικά στοιχεία με έπιπλο η γυψοσανίδα, αν…… Σας πληροφορούμε λοιπόν ότι το κόστος κυμαίνεται ανάμεσα στα 10% έως 20% του συνολικού ποσού. αλλά με μία βασική προϋπόθεση. Να μην θέλουμε εμείς να την φτάσουμε 1.000% επάνω του συνολικού ποσού.

Ας μην ξεχνάμε. Το όμορφο σπίτι δεν φέρνει την πολυπόθητη ευτυχία. Απλά, όταν ειναι μελετημένο σωστά, γίνεται ένα από τα μέσα που την βοηθάει να μας έρθει.  Ελέγξτε λοιπόν  τα έξοδα   (πάτησε στο τέλος, κατατοπιστικό, νέο άρθρο, ” ανακαίνιση,  τι ειναι, πως ξεκινάμε και το κόστος της ανακαίνισης” )

Το συνεργείο λοιπόν των γκρεμισμάτων, οι κτίστες και οι σοβατζήδες, ο υδραυλικός, ο ηλεκτρολόγος, ο πλακάς, η τσιμεντογωνία, οι μαραγκοί για τις ντουλάπες και τα έπιπλα κουζίνας, οι εσωτερικές πόρτες, οι αλουμινάδες για τα εξωτερικά κουφώματα, σώματα καλοριφέρ, ηλιακοί θερμοσίφωνες αποτελούν το κύριο όγκο του οικονομικού κόστους μιας οικοδομής, και οι τιμές τους ειναι στάνταρ, τουλάχιστον στις εταιρείες ανακαινίσεων.  ( Ως γνωστό στους ιδιώτες,  στα έτοιμα διαμερίσματα χρεώνουν και παραδίδουν τις εργασίες κατα βούληση, λες και έχει άλλη τιμή το τσιμέντο το καλώδιο, οχαλκοσωλήνας  κλπ, στο Πέραμα και άλλη στην Εκάλη). Έτσι λοιπόν, μη φοβηθείτε μια αλλαγή, που μπορεί να αλλάξει τους ρυθμούς και την ποιότητα της ζωής σας. Το κόστος ειναι λογικό.

Φωτογραφία 4. Ολική ανακαίνιση (πραγματοποιήθηκε το 2004) σε ισόγειο διαμέρισμα πολυκατοικίας στο Κολωνάκι, κατασκευής 1902. Τα κτήρια έχουν δοκιμαστεί από τον χρόνο πάνω από 100 χρόνια. Σήμερα εξυπηρετεί σύγχρονες ανάγκες, με καινούργιες οικοδομικές κατασκευές.

Ανακαιφαλαιώνοντας λοιπόν:

Για να συγκρίνουμε δύο όμοιες κατασκευές, εξετάζουμε ένα διαμέρισμα 90 μ2  έως 100 μ2 και διαπιστώνουμε

1)  Μία καινούργια κατασκευή, η αγορά της  στοιχίζει περίπου  250.000 ευρώ,  η κατασκευή της από εσας τους ίδιους κοστίζει περίπου 150.000 ευρώ, ενώ η ανακαίνιση του στοιχίζει  47.000 έως  52.000 ευρώ.

σημείωση πρώτη.  Στις έτοιμες κατασκευές, ενώ  συχνά θα βρούμε τζάκι,  σπάνια βλέπουμε μέτρα κουζίνας, πάνω από 10, η ντουλάπες πάνω από 15, ενώ στο παραπάνω ποσό ανακαίνισης,  λογαριάζουμε πολύ περισσότερα μέτρα.

σημείωση δεύτερη.  Η παραπάνω τιμή της  ανακαίνισης, συχνά μειώνεται, αν διατηρήσουμε παρεμβάσεις που  ίσως να έχουμε ήδη  κάνει πρόσφατα,  (π.χ αλουμινοκατασκευές, θωρακισμένη πόρτα) η αν διατηρήσουμε υλικά που  ειναι γερά και συντηρούνται επιτυχώς, (π.χ εσωτερικές πόρτες)

2) Στην ανακαίνιση, θα  ενημερωθείτε και θα ερωτηθείτε  εάν  θέλετε, να κάνετε βελτιώσεις, όπως δημιουργία wc,  ηλεκτρικά ρολά,  δορυφορική  τηλεόραση, παροχές συναγερμού η  και κάμερας, δημιουργία βεστιάριου, ρολά αλουμινίου βαρέως τύπου, παροχή ηλεκτρικών τεντών, ανακλισεις, θερμοδιακοπή,  κλπ.

Το κόστος των βελτιώσεων, κυμαίνεται από 6.000 ευρώ έως 8.000 ευρώ, αν γίνουν όλες.  Μπορεί να γίνουν κάποιες από αυτές, η καμμία.  Η επιλογή δική σας

3) Αν θέλετε να διακοσμήσετε τον χώρο σας, με ειδικές κατασκευές, όπως κρυφούς φωτισμούς, κατασκευές για θέση τηλεόρασης, κουρτινιέρες, θόλους, η να επιλέξετε υλικά καλύτερα από τα προτεινόμενα, π.χ πλακάκια μπανιέρες,  καμπίνες μπάνιου, έπιπλα μπάνιου, μηχανισμούς   επίπλων κουζίνας και ντουλαπών, τεχνοτροπίες  βαψίματος κλπ, η τιμή τους, αν εσείς το θελήσετε, μπορεί να γίνει διπλάσια η τριπλάσια της ανακαίνισης.

Όμως  με ένα ποσοστό 10% έως 20%, επί  του ποσού της ανακαίνισης, θα έχετε ένα αποτέλεσμα που θα σας αλλάξει την ζωή.  Και να σημειώσετε, ότι μέσα σε αυτό το ποσό,  συνήθως  ειναι και οι κατασκευές,  και η πληρωμή ενός ειδικού και λογικού διακοσμητή, που θα σας κάνει την μελέτη και τις προτάσεις

Για την μέθοδο που ακολουθούμε σε μια ανακαίνιση, πατήστε  “ανακαίνιση,  τι   ειναι,  πως ξεκινάμε και το κόστος ανακαίνισης

Διαφωτιστικό και το άρθρο,  “Μελέτη, τι ωφελεί και πόσο κοστίζει”. Θα δείτε τα στάδια που μία  μελέτη καθιστά , όμορφη, διακοσμητική και οικονομική διακόσμηση, ειτε ειναι σε οικιακό ειτε σε επαγγελματικό χώρο.

Για  να προσανατολειστείτε γενικότερα σχετικά με τις κατασκευές, μπορείτε να απευθυνθείτε στο site της εταιρείας μας “διάσταση και χώρος”. Εκεί εκτός από γενικά ενδιαφέροντα άρθρα, θα ενημερωθείτε για τις ποιότητες των προϊόντων και πως διαμορφώνονται οι τιμές ανάλογα τις επιλογές που θέλετε να κάνετε, στο συγκεκριμένο άρθρο “Υλικά. Τιμές και εφαρμογές”.  Για το όφελος της διακόσμησης, πατείστε “διακόσμηση. Χρειάζεται διακοσμητής η μπορούμε και μόνοι μας;  Και δύο παραδείγματα από την εμπειρία μας”.

Πρώτη εγγραφή άρθρου  Ιούλιος    2008

Πρώτη ενημέρωση, και προσαρμογή τιμών Ιούλιος 2009